Lo que cuesta de verdad una compra, más allá del precio
El tipo del impuesto de transmisiones bajó del 10 al 9 % el 1 de junio de 2026. Aquí está el cálculo completo, y las 2 obligaciones que recaen en el comprador cuando el vendedor no es residente.
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El tipo bajó el 1 de junio de 2026, y casi nadie lo ha escrito
Si lee en otro sitio que el impuesto de transmisiones es del 10 % en la zona de Alicante, esa página no se actualiza desde la primavera.
La ley 5/2025 de la Generalitat Valenciana, artículo 33, rebaja el tipo general del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales del 10 al 9 % para las ventas devengadas a partir del 1 de junio de 2026. Por encima de 1 millón de euros, el tipo sigue en el 11 %.
El mismo texto, artículo 34, rebaja el Actos Jurídicos Documentados, que grava la obra nueva y no la vivienda usada, del 1,5 al 1,4 % en la misma fecha.
Existen tipos reducidos, del 8, 6, 4 y 3 %, pero ninguno le afecta si compra una segunda residencia: están reservados a la vivienda habitual de menores de 35 años, a la vivienda protegida, a familias numerosas o monoparentales, a personas con discapacidad y a mujeres víctimas de violencia de género, todos con límites de renta.
En resumen
El impuesto de transmisiones de la Comunitat Valenciana pasó del 10 al 9 % el 1 de junio de 2026, y el AJD del 1,5 al 1,4 %. Cuente un 9,2 % del precio todo incluido en vivienda usada. La base no es el precio pagado sino el valor de referencia del catastro si es mayor. Y si el vendedor es no residente, es usted quien ingresa la retención del 3 % en 1 mes, y a usted a quien reclama el ayuntamiento la plusvalía.
Lo que paga además del precio, en vivienda usada
El único gasto que pesa es el impuesto. La notaría y el registro, que tanto preocupan, suponen menos del 0,4 % del precio.
| Precio pagado | ITP al 9 % | Notaría y registro | Total a prever |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 13.500 € | 479 € | 13.979 €, es decir 9,32 % |
| 200.000 € | 18.000 € | 517 € | 18.517 €, es decir 9,26 % |
| 250.000 € | 22.500 € | 555 € | 23.055 €, es decir 9,22 % |
| 350.000 € | 31.500 € | 631 € | 32.131 €, es decir 9,18 % |
| 500.000 € | 45.000 € | 745 € | 45.745 €, es decir 9,15 % |
El arancel del registro tiene tope: sea cual sea el precio, no puede superar 2.181,67 € antes de la rebaja del 5 %, es decir 2.072,59 € después. Cuanto más cara la casa, menos pesan estos gastos.
La gestoría que tramita el expediente cobra honorarios libres, que ningún arancel regula. Pida el importe por escrito antes de firmar el encargo: es el único gasto de esta lista que se negocia.
La base del impuesto no es el precio que usted paga
Es el punto que más sorprende, y está escrito con todas las letras en la ley.
El artículo 10.2 del texto refundido del impuesto de transmisiones dice que, para un inmueble, la base imponible es el valor de referencia del catastro a la fecha de la venta. Y añade: si el precio pactado es superior a ese valor, se toma el mayor de los 2.
Dicho de otro modo, nunca puede pagar por debajo del valor de referencia, aunque haya comprado por menos. Un bien anunciado en 210.000 € y referenciado en 240.000 € genera un ITP calculado sobre 240.000 €, es decir 2.700 € más.
Consulte el valor de referencia antes de hacer una oferta. Se consulta gratis en la sede electrónica del catastro con la referencia catastral del bien. El artículo 10.3 precisa que solo se puede impugnar al recurrir la liquidación o al pedir la rectificación de la autoliquidación: no se discute antes.
3 cifras que conviene saber antes de firmar
Todas tomadas de los textos oficiales el 7 de agosto de 2026.
El tipo del impuesto de transmisiones en la Comunitat Valenciana desde el 1 de junio de 2026. Estaba en el 10 % desde enero de 2024.
El tope del arancel del registro de la propiedad, con la rebaja del 5 % descontada, sea cual sea el precio del bien.
El plazo para ingresar la retención del 3 % si el vendedor es no residente. Pasado el plazo, el propio bien responde de la deuda.
Las 2 obligaciones que recaen en usted cuando el vendedor es no residente
Afectan a buena parte de las ventas en la Costa Blanca, y se conocen mal porque invierten la lógica habitual.
La retención del 3 %. El artículo 25.2 del texto refundido del impuesto sobre la renta de no residentes obliga al comprador a retener el 3 % del precio pactado e ingresarlo en Hacienda, mediante el modelo 211, en el plazo de 1 mes desde la transmisión. No es opcional: si no lo hace, el bien que acaba de comprar responde de la deuda fiscal del vendedor. El vendedor dispone después de 3 meses para declarar y recuperar el exceso si lo hubiera.
La plusvalía municipal. El artículo 106.1 del texto refundido de haciendas locales señala al vendedor como contribuyente. Pero el artículo 106.2 añade que, cuando el vendedor es una persona física no residente, el comprador pasa a ser sustituto del contribuyente: es a él a quien reclama el ayuntamiento. Hágala calcular y retener en la notaría, es la única forma de no descubrirla después.
Un detalle que hasta los profesionales citan mal: el real decreto-ley 16/2025 había fijado nuevos coeficientes de plusvalía a 1 de enero de 2026, pero el Congreso de los Diputados lo derogó el 28 de enero de 2026. Los coeficientes máximos vigentes hoy son, por tanto, los de 2024. Lo mismo había ocurrido 1 año antes.
El impuesto del 100 % a los compradores de fuera de la Unión Europea: cómo está
Es la pregunta que más nos hacen desde hace 18 meses, sobre todo compradores británicos y noruegos.
Hemos buscado en el Boletín Oficial del Estado, filtrando por normas vigentes, y después en el registro de iniciativas del Congreso de los Diputados. A 7 de agosto de 2026 no existe ninguna norma en vigor que restrinja ni recargue la compra de vivienda por un no residente extracomunitario.
El anuncio de enero de 2025 no ha dado lugar a ningún proyecto de ley presentado. La única iniciativa cercana, una proposición de ley contra la especulación inmobiliaria, se presentó 3 veces: decaída en julio de 2025, retirada en octubre de 2025 y rechazada después. Y su texto no apuntaba a los no residentes extracomunitarios.
Escribimos esto el 7 de agosto de 2026 y fechamos la comprobación. Un anuncio político no es una ley, y una ley no es una ley en vigor. Si esto cambia, corregiremos la página y la fecha de actualización con ella.
Obra nueva o vivienda usada, no es el mismo impuesto
La diferencia de trato va mucho más allá del tipo que se anuncia.
Usada: ITP al 9 %
Un solo impuesto, pagado por el comprador, calculado sobre el valor de referencia o sobre el precio si es superior. Nada que recuperar, nada que deducir.
Nueva: IVA al 10 % más AJD al 1,4 %
El IVA se paga al promotor, artículo 91 de la ley 37/1992, y el AJD a la Generalitat, es decir un 11,4 % en total. El AJD baja al 0,1 % para vivienda habitual, lo que no se aplica a una segunda residencia.
La vivienda protegida
El IVA baja al 4 % para vivienda protegida de régimen especial o de promoción pública entregada por su promotor. Estas viviendas casi nunca son accesibles a un comprador no residente.
Lo que nosotros hacemos con esto
No somos notarios ni asesores fiscales, y no tramitamos su compra. Lo que hacemos empieza el día de la entrega de llaves: la casa se revisa en 38 puntos, se fotografía y se fecha desde la primera pasada. Ese estado inicial es lo que le permite, 3 años después, probar en qué estado estaba el bien al comprarlo, sea frente a una aseguradora, a un comprador o a una administración.
¿Una pregunta sobre su casa?
La visita de control es gratuita y sin compromiso. Pasamos, revisamos los 38 puntos y le enviamos el informe. Usted ve lo que compra antes de pagar.
4 preguntas sobre los gastos de compra
¿Cuánto debo provisionar en total, además del precio?
En vivienda usada, cuente un 9,2 % del precio entre impuesto, notaría y registro, más los honorarios libres de la gestoría y, en su caso, la plusvalía municipal si el vendedor es no residente. En obra nueva, un 11,4 % de impuesto en lugar del 9 %.
¿Se aplica el 9 % si firmé un contrato de arras antes de junio de 2026?
El texto se refiere a los hechos imponibles devengados desde el 1 de junio de 2026. El devengo del impuesto de transmisiones es la escritura, no las arras. Confírmelo con su notario, que es quien liquida.
¿Qué pasa si no ingreso la retención del 3 %?
El texto es explícito: el propio bien queda afecto al pago del impuesto que debe el vendedor. Hacienda puede anotar una carga sobre su casa por una deuda que no es suya. Por eso la notaría casi siempre retiene el importe.
¿Se pueden negociar los gastos de notaría?
No. El arancel lo fija un real decreto y la rebaja del 5 % es obligatoria, no comercial. Lo que sí se negocia son los honorarios de la gestoría, que ningún arancel regula.
Fuentes: Ley 13/1997 de la Generalitat Valenciana, artículos 13 y 14, texto consolidado; Ley 5/2025 de medidas fiscales, artículos 33 y 34, que bajan los tipos a 1 de junio de 2026; Texto refundido del ITP y AJD, artículo 10, base imponible; Arancel notarial, real decreto 1426/1989, y arancel registral, real decreto 1427/1989; Texto refundido del IRNR, artículo 25.2, retención del 3 %; Texto refundido de haciendas locales, artículo 106, sujeto pasivo de la plusvalía; Derogación del real decreto-ley 16/2025 por el Congreso, 28 de enero de 2026. Todas abiertas el 8 de agosto de 2026.
Lo que hay que recordar
- El impuesto de transmisiones pasó del 10 al 9 % el 1 de junio de 2026, y el AJD del 1,5 al 1,4 %.
- Cuente un 9,2 % del precio todo incluido en vivienda usada, un 11,4 % de impuesto en obra nueva.
- La base imponible es el valor de referencia del catastro, o el precio si es superior.
- Si el vendedor es no residente, el comprador ingresa la retención del 3 % en 1 mes y pasa a ser sustituto del contribuyente en la plusvalía.
Escrito por Fabrizio y Krystel, Domivaro, Busot. Actualizado el 7 de agosto de 2026.
Este artículo ofrece información general, verificada en las fuentes citadas en la fecha indicada. No sustituye a su contrato ni al criterio de su asesor fiscal, de su aseguradora o de un profesional del derecho. Domivaro presta mantenimiento y constatación del estado, no una actividad de seguridad privada ni de asesoramiento fiscal.
