El NIE, el número sin el cual no puede comprar en España
Cuesta 9,84 € y no caduca nunca, pero sin él ninguna escritura puede inscribirse a su nombre. Estas son las 3 vías para obtenerlo, y la norma que cambió en mayo de 2025 sin que casi nadie lo notara.
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Un número, no un permiso de residencia
El NIE es un número de identificación que se asigna a cualquier extranjero con un interés económico en España. Comprar una casa lo es. No es un permiso de residencia, ni una tarjeta, ni una prueba de que usted vive aquí.
La confusión más frecuente mezcla 3 cosas distintas. El NIE es un número. El certificado de registro de ciudadano de la Unión es la inscripción en el registro de extranjeros, reservada a los comunitarios que residen más de 3 meses. La TIE es una tarjeta física, reservada a los nacionales de terceros países autorizados a permanecer más de 6 meses. Si compra una segunda residencia, solo le afecta el primero.
La norma aplicable ha cambiado hace poco, y muchas páginas no lo han visto. El Real Decreto 557/2011 está derogado desde el 20 de mayo de 2025 y sustituido por el Real Decreto 1155/2024. El artículo del NIE ya no es el 206 sino el 205. El propio formulario EX-15 y la ficha del NIE del consulado de España en Londres siguen citando hoy la norma derogada.
El texto vigente define el NIE como « un número personal, único y exclusivo, de carácter secuencial », asignado entre otros a quienes « por sus intereses económicos, profesionales, sociales o de cualquier otra índole, se relacionen con España ».
En resumen
El NIE es un número de identificación, no un permiso de residencia. Cuesta 9,84 € y no caduca: lo que vale 3 meses es el certificado de no residente. Es obligatorio para firmar ante notario, pagar el ITP y presentar el modelo 210. La norma aplicable es el Real Decreto 1155/2024, artículo 205, desde el 20 de mayo de 2025.
3 cifras antes de empezar
Son las únicas que deciden el calendario y el presupuesto.
el importe exacto de la tasa 790 código 012 por la asignación de un NIE, fijado por la Orden PJC/617/2025 de junio
el plazo máximo legal de resolución cuando la solicitud se presenta en España. Pasado ese plazo sin respuesta, se entiende desestimada
la fecha de caducidad del número. El NIE no caduca. Lo que vale 3 meses es el certificado de no residente
El plazo de 5 días es el de la norma. En la práctica lo que tarda no es la instrucción, es conseguir la cita previa. Desde un consulado, el plazo anunciado es de unas 2 semanas a contar desde la cita.
3 vías para obtenerlo, y cuál elegir
No exigen el mismo desplazamiento ni el mismo plazo.
En España, en persona
Presenta el formulario EX-15 y el justificante de pago de la tasa 790 código 012 en una comisaría o en una oficina de extranjería, con cita previa. Hacen falta el pasaporte original y copia, y explicar por escrito el motivo económico, aquí la compra de un inmueble.
En el consulado de España de su país
Es la vía más sencilla si todavía no está aquí. La presencia física del solicitante o de su representante sigue siendo obligatoria. El consulado cobra la tasa en su moneda local y el NIE se remite por correo electrónico. Ojo: ese NIE « no es válido para residir ni acredita la residencia en España », lo que no tiene ninguna importancia para un propietario no residente.
Mediante representante
Un abogado, un gestor o cualquier persona de confianza puede presentar por usted, con un poder que lo faculte expresamente. Un poder firmado ante notario extranjero debe estar legalizado o apostillado. Es el punto donde más expedientes se rechazan.
El caso de la compra
Muchos notarios y gestores incluyen el trámite en su acompañamiento a la compra. Pídalo antes de la firma: sin NIE la escritura no puede inscribirse a su nombre.
Dónde el NIE es obligatorio y dónde no
La regla de fondo es sencilla: para una persona física sin nacionalidad española, el número de identificación fiscal es el NIE. Todo lo que tiene alcance tributario se deriva de ahí.
| Trámite | ¿NIE obligatorio? | Lo que dice la norma |
|---|---|---|
| Firmar la escritura de compra | sí | el NIF debe constar en la escritura, y el notario debe declararlo a la Administración |
| Pagar el ITP o el AJD | sí | obligación general de incluir el NIF en todo documento con trascendencia tributaria |
| Presentar el modelo 210 | sí | quien realiza la autoliquidación debe disponer de NIF y estar identificado previamente |
| Abrir una cuenta bancaria | en principio sí | a comunicar en 15 días, pero las cuentas de no residentes acreditados están expresamente exceptuadas |
| Contratar agua y luz | ninguna norma encontrada | ninguna norma oficial lo impone. Las suministradoras lo piden en la práctica |
Esta tabla no dice lo que piden las ventanillas, dice lo que exigen las normas. La diferencia existe, sobre todo para el agua y la luz: nada lo obliga, y nadie le dará de alta sin él.
El NIE no caduca, y es la pregunta que más nos hacen
Hay que separar 2 cosas que todo el mundo mezcla, y la norma es clara en las 2.
El número no caduca. El artículo 205 lo describe como personal, único y exclusivo, y no prevé ni plazo de validez, ni caducidad, ni renovación. En cambio el mismo reglamento fija expresamente una duración para la tarjeta TIE, en su artículo 209.7. El silencio sobre el NIE no es un olvido.
Lo que vale 3 meses es el certificado de no residente. La ficha oficial de la Policía Nacional lleva, para ese documento y solo para él, la mención « Periodo de validez: 3 meses desde su expedición ». Un banco o un notario que le pide «un NIE de menos de 3 meses» está pidiendo en realidad ese certificado, no el número.
Si su nombre está mal escrito en el documento, la rectificación se ampara en el artículo 109.2 de la Ley 39/2015, que permite a la Administración corregir en cualquier momento un error material. No hay formulario específico: se vuelve a presentar un EX-15 señalando el error.
Lo que hacemos y lo que no hacemos
No somos gestores ni abogados, y no vamos a pedir su NIE por usted. Lo que sí hacemos es lo que viene después: abrir la casa al técnico que instala el contador, recibir el correo certificado de la Administración y fotografiar los documentos que llegan mientras usted no está. Ver cómo es el informe
¿Una pregunta sobre su casa?
La visita de control es gratuita y sin compromiso. Pasamos, revisamos los 38 puntos y le enviamos el informe. Usted ve lo que compra antes de pagar.
4 preguntas que siempre vuelven sobre el NIE
Mi NIE es de 2015. ¿Tengo que rehacerlo?
No. El número se asigna una vez y no caduca. Si alguien le exige un documento reciente, lo que quiere es el certificado de no residente, y ese sí vale 3 meses.
¿Puedo comprar sin NIE y pedirlo después?
No. El número de identificación fiscal debe constar en la escritura, y el notario está obligado a declararlo. Sin NIE la escritura no puede inscribirse a su nombre en el Registro de la Propiedad.
Compramos entre 2. ¿Hacen falta 2 NIE?
Sí. El NIE es personal. Cada comprador que figure en la escritura debe tener el suyo, y cada uno presentará después su propio modelo 210 por su cuota.
¿Cuánto se tarda en la práctica?
La norma fija 5 días de resolución para una solicitud presentada en España, y los consulados anuncian unas 2 semanas desde la cita. Lo que descuadra todo es conseguir la cita, que no tiene plazo regulado.
Fuentes: artículos 205 y 209 del Real Decreto 1155/2024, que deroga el Real Decreto 557/2011 desde el 20 de mayo de 2025; artículos 20, 27 y 28 del Real Decreto 1065/2007; disposición adicional 6ª de la Ley 58/2003; artículo 109.2 de la Ley 39/2015; importe de la tasa en el ANEXO de la Orden PJC/617/2025, de 13 de junio; fichas del NIE y del certificado de no residente de la Policía Nacional; formulario EX-15 del Ministerio de Migraciones. Todas abiertas el 7 de agosto de 2026.
Lo que hay que recordar
- El NIE es un número personal que no caduca nunca. El certificado de no residente sí vale 3 meses.
- La tasa 790 código 012 cuesta 9,84 €, y el plazo legal de resolución en España es de 5 días.
- Sin NIE la escritura no puede inscribirse a su nombre en el Registro de la Propiedad.
- La norma aplicable desde el 20 de mayo de 2025 es el Real Decreto 1155/2024, artículo 205, y ya no el 557/2011.
Escrito por Fabrizio y Krystel, Domivaro, Busot. Actualizado el 7 de agosto de 2026.
Este artículo ofrece información general, verificada en las fuentes citadas en la fecha indicada. No sustituye a su contrato ni al criterio de su asesor fiscal, de su aseguradora o de un profesional del derecho. Domivaro presta mantenimiento y constatación del estado, no una actividad de seguridad privada ni de asesoramiento fiscal.
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