Le NIE, le numéro sans lequel vous ne pouvez pas acheter en Espagne
Il ne coûte que 9,84 € et il ne se périme jamais, mais sans lui aucun acte notarié ne peut être enregistré à votre nom. Voici les 3 voies pour l'obtenir, et le texte qui a changé en mai 2025 sans que grand monde le remarque.
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Un numéro, pas un titre de séjour
Le NIE est un numéro d'identification attribué à tout étranger qui a un intérêt économique en Espagne. Acheter une maison en est un. Ce n'est ni un permis de séjour, ni une carte, ni une preuve que vous habitez ici.
La confusion la plus fréquente porte sur 3 objets différents. Le NIE est un numéro. Le certificado de registro de ciudadano de la Unión est l'inscription au registre des étrangers, réservée aux ressortissants européens qui résident plus de 3 mois. La TIE est une carte physique, réservée aux ressortissants de pays tiers autorisés à rester plus de 6 mois. Si vous achetez une résidence secondaire, seul le premier vous concerne.
Le texte applicable a changé récemment, et beaucoup de pages ne l'ont pas vu. Le Real Decreto 557/2011 est abrogé depuis le 20 mai 2025, remplacé par le Real Decreto 1155/2024. L'article du NIE n'est plus le 206 mais le 205. Le formulaire EX-15 officiel et la fiche NIE du consulat d'Espagne à Londres citent encore, à ce jour, la norme abrogée.
Le texte en vigueur définit le NIE comme « un número personal, único y exclusivo, de carácter secuencial », attribué notamment à ceux qui « por sus intereses económicos, profesionales, sociales o de cualquier otra índole, se relacionen con España ».
En bref
Le NIE est un numéro d'identification, pas un titre de séjour. Il coûte 9,84 € et il ne se périme pas : ce qui vaut 3 mois, c'est le certificat de non-résidence. Il est obligatoire pour signer chez le notaire, payer l'ITP et déposer le modelo 210. Le texte applicable est le Real Decreto 1155/2024, article 205, depuis le 20 mai 2025.
3 chiffres à retenir avant de commencer
Ce sont les seuls qui décident du calendrier et du budget.
le montant exact de la taxe 790 code 012 pour l'attribution d'un NIE, fixé par l'Orden PJC/617/2025 de juin
le délai maximal légal de traitement quand la demande est déposée en Espagne. Passé ce délai sans réponse, la demande est réputée rejetée
la date d'expiration du numéro. Le NIE ne se périme pas. C'est le certificat de non-résidence, lui, qui vaut 3 mois
Le délai de 5 jours est celui du texte. Dans les faits, ce qui prend du temps n'est pas l'instruction, c'est l'obtention du rendez-vous. Depuis un consulat, le délai annoncé est d'environ 2 semaines à compter du rendez-vous.
3 façons de l'obtenir, et laquelle choisir
Elles ne demandent ni le même déplacement, ni le même délai.
En Espagne, en personne
Vous déposez le formulaire EX-15 et le justificatif de paiement de la taxe 790 code 012 auprès d'un commissariat ou d'une oficina de extranjería, sur rendez-vous. Il faut le passeport en original et en copie, et expliquer par écrit le motif économique, ici l'achat d'un bien.
Au consulat d'Espagne de votre pays
C'est la voie la plus simple si vous n'êtes pas encore sur place. La présence physique du demandeur ou de son représentant reste obligatoire. Le consulat facture la taxe dans sa devise locale, et le NIE est renvoyé par courriel. Attention : ce NIE « no es válido para residir ni acredita la residencia en España », ce qui n'a aucune importance pour un propriétaire non résident.
Par un représentant
Un avocat, un gestor ou toute personne de confiance peut déposer à votre place, avec un pouvoir qui le mentionne expressément. Un pouvoir signé devant un notaire étranger doit être légalisé ou apostillé. C'est le point sur lequel les dossiers sont le plus souvent refusés.
Le cas particulier de l'achat
Beaucoup de notaires et de gestors incluent la démarche dans leur prestation d'accompagnement à l'achat. Demandez-le avant la signature : sans NIE, l'acte ne peut pas être enregistré à votre nom.
Où le NIE est obligatoire, et où il ne l'est pas
La règle de fond est simple : pour une personne physique sans nationalité espagnole, le numéro d'identification fiscale est le NIE. Tout ce qui a une portée fiscale en découle.
| Démarche | NIE obligatoire ? | Ce que dit le texte |
|---|---|---|
| Signer l'acte d'achat chez le notaire | oui | le NIF doit figurer dans l'acte, et le notaire doit le déclarer à l'administration |
| Payer l'ITP ou l'AJD | oui | obligation générale de porter le NIF sur tout document à portée fiscale |
| Déposer le modelo 210 | oui | l'auteur de la déclaration doit disposer d'un NIF et être identifié au préalable |
| Ouvrir un compte bancaire | en principe oui | à communiquer sous 15 jours, mais les comptes de non-résidents accrédités en sont expressément exceptés |
| Souscrire l'eau et l'électricité | aucun texte trouvé | aucune norme officielle ne l'impose. Les fournisseurs le demandent en pratique |
Ce tableau ne dit pas ce que demandent les guichets, il dit ce qu'exigent les textes. L'écart entre les 2 existe, notamment pour l'eau et l'électricité : rien ne l'impose, et personne ne vous branchera sans.
Le NIE n'expire pas, et c'est la question qu'on nous pose le plus
Il faut séparer 2 choses que tout le monde confond, et le texte est net sur les 2.
Le numéro ne se périme pas. L'article 205 le décrit comme personnel, unique et exclusif, et ne prévoit ni durée de validité, ni caducité, ni renouvellement. Par contraste, le même règlement fixe expressément une durée pour la carte TIE, à son article 209.7. Le silence sur le NIE n'est donc pas un oubli.
Ce qui vaut 3 mois, c'est le certificat de non-résidence. La fiche officielle de la Policía Nacional porte, pour ce document et pour lui seul, la mention « Periodo de validez : 3 meses desde su expedición ». Une banque ou un notaire qui vous demande « un NIE de moins de 3 mois » demande en réalité ce certificat, pas le numéro.
Si votre nom est mal orthographié sur le document, la rectification relève de l'article 109.2 de la Ley 39/2015, qui permet à l'administration de corriger à tout moment une erreur matérielle. Il n'existe pas de formulaire dédié : on redépose un EX-15 en signalant l'erreur.
Ce que nous faisons, et ce que nous ne faisons pas
Nous ne sommes ni gestors ni avocats, et nous ne demanderons pas votre NIE à votre place. Ce que nous faisons, c'est ce qui vient après : ouvrir la maison au technicien qui pose le compteur, recevoir le courrier recommandé de l'administration, et photographier les documents qui arrivent pendant que vous n'êtes pas là. Voir à quoi ressemble le rapport
Une question sur votre maison ?
La visite de contrôle est offerte, sans engagement. Nous passons, nous contrôlons les 38 points et nous vous envoyons le rapport. Vous voyez ce que vous achetez avant de payer.
4 questions qui reviennent sur le NIE
Mon NIE date de 2015. Dois-je le refaire ?
Non. Le numéro est attribué une fois et ne se périme pas. Si un interlocuteur vous réclame un document récent, c'est le certificat de non-résidence qu'il veut, et celui-là vaut 3 mois.
Puis-je acheter sans NIE et le demander après ?
Non. Le numéro d'identification fiscale doit figurer dans l'acte notarié, et le notaire est tenu de le déclarer à l'administration. Sans NIE, l'acte ne peut pas être inscrit à votre nom au registre de la propriété.
Nous achetons à 2. Faut-il 2 NIE ?
Oui. Le NIE est personnel. Chaque acquéreur qui figure à l'acte doit avoir le sien, et chacun déposera plus tard son propre modelo 210 sur sa quote-part.
Combien de temps faut-il compter en pratique ?
Le texte fixe 5 jours d'instruction pour une demande déposée en Espagne, et les consulats annoncent environ 2 semaines après le rendez-vous. Ce qui décale tout, c'est l'obtention du rendez-vous, qui n'est pas encadrée par un délai.
Sources : articles 205 et 209 du Real Decreto 1155/2024, qui abroge le Real Decreto 557/2011 depuis le 20 mai 2025 ; articles 20, 27 et 28 du Real Decreto 1065/2007 ; disposition additionnelle 6 de la Ley 58/2003 ; article 109.2 de la Ley 39/2015 ; montant de la taxe fixé par l'ANEXO de l'Orden PJC/617/2025 du 13 juin ; fiches NIE et certificat de non-résidence de la Policía Nacional ; formulaire EX-15 du ministère des Migrations. Toutes ouvertes le 7 août 2026.
Ce qu'il faut retenir
- Le NIE est un numéro personnel qui ne se périme jamais. Le certificat de non-résidence, lui, vaut 3 mois.
- La taxe 790 code 012 coûte 9,84 €, et le délai légal d'instruction en Espagne est de 5 jours.
- Sans NIE, l'acte notarié ne peut pas être inscrit à votre nom au registre de la propriété.
- Le texte applicable depuis le 20 mai 2025 est le Real Decreto 1155/2024, article 205, et non plus le 557/2011.
Écrit par Fabrizio et Krystel, Domivaro, Busot. Mis à jour le 7 août 2026.
Cet article donne une information générale, vérifiée aux sources citées à la date indiquée. Il ne remplace ni votre contrat, ni l'avis de votre conseiller fiscal, de votre assureur ou d'un professionnel du droit. Domivaro exerce l'entretien et le constat d'état, pas une activité de sécurité privée ni de conseil fiscal.
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