Ce que coûte vraiment un achat, au-delà du prix affiché
Le taux de l'impôt de transmission a baissé de 10 à 9 % le 1er juin 2026. Voici le calcul complet, et les 2 obligations qui pèsent sur l'acheteur quand le vendeur n'est pas résident.
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Le taux a baissé le 1er juin 2026, et presque personne ne l'a écrit
Si vous lisez ailleurs que l'impôt de transmission est de 10 % dans la région d'Alicante, la page n'a pas été mise à jour depuis le printemps.
La loi 5/2025 de la Generalitat valencienne, article 33, ramène le taux général de l'Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales de 10 à 9 % pour les ventes conclues à compter du 1er juin 2026. Au-delà d'1 million d'euros, le taux reste à 11 %.
Le même texte, article 34, ramène l'Actos Jurídicos Documentados, qui frappe le neuf et non l'ancien, de 1,5 à 1,4 % à la même date.
Il existe des taux réduits, à 8, 6, 4 et 3 %, mais aucun ne vous concerne si vous achetez une résidence secondaire : ils sont réservés à la résidence habituelle des moins de 35 ans, aux logements protégés, aux familles nombreuses ou monoparentales, aux personnes handicapées et aux femmes victimes de violences, tous sous conditions de revenus.
En bref
L'impôt de transmission de la Communauté valencienne est passé de 10 à 9 % le 1er juin 2026, et l'AJD de 1,5 à 1,4 %. Comptez 9,2 % du prix tout compris dans l'ancien. La base n'est pas le prix payé mais la valeur de référence du cadastre si elle est plus élevée. Et si le vendeur est non-résident, c'est vous qui versez la retenue de 3 % dans le mois, et vous que la mairie appelle pour la plusvalía.
Ce que vous payez en plus du prix, dans l'ancien
Le seul poste qui pèse est l'impôt. Le notaire et le registre, qui inquiètent souvent, représentent moins de 0,4 % du prix.
| Prix payé | ITP à 9 % | Notaire et registre | Total à prévoir |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 13 500 € | 479 € | 13 979 €, soit 9,32 % |
| 200 000 € | 18 000 € | 517 € | 18 517 €, soit 9,26 % |
| 250 000 € | 22 500 € | 555 € | 23 055 €, soit 9,22 % |
| 350 000 € | 31 500 € | 631 € | 32 131 €, soit 9,18 % |
| 500 000 € | 45 000 € | 745 € | 45 745 €, soit 9,15 % |
Le tarif du registre est plafonné : quel que soit le prix, il ne peut pas dépasser 2 181,67 € avant le rabais de 5 %, soit 2 072,59 € après. Plus la maison est chère, moins ces frais pèsent.
La gestoría qui monte le dossier facture des honoraires libres, qu'aucun barème n'encadre. Demandez le montant par écrit avant de signer le mandat, c'est le seul poste de cette liste qui se négocie.
La base de l'impôt n'est pas le prix que vous payez
C'est le point qui surprend le plus, et il est écrit noir sur blanc dans la loi.
L'article 10.2 du texte refondu de l'impôt de transmission dit que, pour un bien immobilier, la base imposable est le valor de referencia du cadastre à la date de la vente. Et il ajoute : si le prix convenu est supérieur à cette valeur, c'est le plus élevé des 2 qui sert de base.
Autrement dit, vous ne pouvez jamais payer moins que sur la valeur de référence, même si vous avez acheté en dessous. Un bien affiché 210 000 € et référencé 240 000 € déclenche un ITP calculé sur 240 000 €, soit 2 700 € de plus.
Vérifiez la valeur de référence avant de faire une offre. Elle se consulte gratuitement au siège électronique du cadastre avec la référence cadastrale du bien. L'article 10.3 précise qu'elle ne se conteste qu'au moment de la liquidation ou par une demande de rectification : on ne la discute pas en amont.
3 chiffres à retenir avant de signer
Tous relevés dans les textes officiels le 7 août 2026.
Le taux de l'impôt de transmission dans la Communauté valencienne depuis le 1er juin 2026. Il était à 10 % depuis janvier 2024.
Le plafond du tarif du registre foncier, rabais de 5 % déduit, quel que soit le prix du bien.
Le délai pour verser la retenue de 3 % si le vendeur est non-résident. Passé ce délai, le bien lui-même répond de la dette.
Les 2 obligations qui pèsent sur vous quand le vendeur est non-résident
Elles concernent une part importante des ventes sur la Costa Blanca, et elles sont mal connues parce qu'elles inversent la logique habituelle.
La retenue de 3 %. L'article 25.2 du texte refondu de l'impôt des non-résidents oblige l'acheteur à retenir 3 % du prix convenu et à le verser au Trésor espagnol, par le modelo 211, dans le mois qui suit la vente. Ce n'est pas une option : si vous ne le faites pas, le bien que vous venez d'acheter répond de la dette fiscale du vendeur. Le vendeur, lui, dispose ensuite de 3 mois pour déclarer et récupérer le trop-perçu s'il y en a un.
La plusvalía municipale. L'article 106.1 du texte refondu des finances locales désigne le vendeur comme redevable. Mais l'article 106.2 ajoute que, lorsque le vendeur est une personne physique non-résidente, l'acheteur devient substitut du contribuable : c'est lui que la mairie appelle. Faites-la calculer et provisionner chez le notaire, c'est la seule façon de ne pas la découvrir après coup.
Un détail que même les professionnels citent de travers : le décret-loi royal 16/2025 avait fixé de nouveaux coefficients de plusvalía au 1er janvier 2026, mais le Congrès des députés l'a abrogé le 28 janvier 2026. Les coefficients maximaux en vigueur aujourd'hui sont donc ceux de 2024. Le même scénario s'était produit un an plus tôt.
La taxe de 100 % sur les acheteurs hors Union européenne : où en est-on
C'est la question qu'on nous pose le plus depuis 18 mois, en particulier chez les acheteurs britanniques et norvégiens.
Nous avons cherché au Journal officiel espagnol, en filtrant sur les textes en vigueur, puis dans le registre des initiatives du Congrès des députés. Au 7 août 2026, aucune norme en vigueur ne restreint ni ne surtaxe l'achat d'un logement par un non-résident extracommunautaire.
L'annonce faite en janvier 2025 n'a donné lieu à aucun projet de loi déposé. La seule initiative voisine, une proposition de loi contre la spéculation immobilière, a été déposée 3 fois : caduque en juillet 2025, retirée en octobre 2025, rejetée ensuite. Et son texte ne visait pas les non-résidents extracommunautaires.
Nous écrivons ceci le 7 août 2026 et nous datons la vérification. Une annonce politique n'est pas une loi, et une loi n'est pas une loi en vigueur. Si cela change, la page sera corrigée et la date de mise à jour avec.
Neuf ou ancien, ce n'est pas le même impôt
La différence de traitement dépasse largement le taux affiché.
Ancien : ITP à 9 %
Un seul impôt, payé par l'acheteur, calculé sur la valeur de référence ou sur le prix s'il est supérieur. Rien à récupérer, rien à déduire.
Neuf : TVA à 10 % plus AJD à 1,4 %
La TVA est due au promoteur, article 91 de la loi 37/1992, et l'AJD à la Generalitat, soit 11,4 % au total. L'AJD tombe à 0,1 % pour une résidence habituelle, ce qui ne s'applique pas à une résidence secondaire.
Le logement protégé
La TVA descend à 4 % pour un logement protégé de régime spécial ou de promotion publique livré par son promoteur. Ces logements ne sont presque jamais accessibles à un acheteur non-résident.
Ce que nous en faisons
Nous ne sommes ni notaires ni fiscalistes, et nous ne montons pas votre dossier d'achat. Ce que nous faisons commence le jour de la remise des clés : la maison est relevée en 38 points, photographiée et datée dès le premier passage. Ce constat initial est ce qui vous permet, 3 ans plus tard, de prouver l'état du bien à l'achat, que ce soit face à un assureur, à un acquéreur ou à une administration.
Une question sur votre maison ?
La visite de contrôle est offerte, sans engagement. Nous passons, nous contrôlons les 38 points et nous vous envoyons le rapport. Vous voyez ce que vous achetez avant de payer.
4 questions sur les frais d'achat
Combien dois-je provisionner en tout, en plus du prix ?
Dans l'ancien, comptez 9,2 % du prix pour l'impôt, le notaire et le registre, plus les honoraires libres de la gestoría et, le cas échéant, la plusvalía municipale si le vendeur est non-résident. Dans le neuf, 11,4 % d'impôt au lieu de 9 %.
Le taux de 9 % s'applique-t-il si j'ai signé un compromis avant juin 2026 ?
Le texte vise les faits générateurs à compter du 1er juin 2026. Le fait générateur de l'impôt de transmission est l'acte de vente, pas le compromis. Faites confirmer le point par votre notaire, c'est lui qui liquide.
Que se passe-t-il si je ne verse pas la retenue de 3 % ?
Le texte est explicite : le bien lui-même est affecté au paiement de l'impôt dû par le vendeur. Le Trésor peut inscrire une charge sur votre maison pour une dette qui n'est pas la vôtre. C'est la raison pour laquelle le notaire retient presque toujours la somme.
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
Non. Le barème est fixé par décret royal et le rabais de 5 % est obligatoire, pas commercial. Ce qui se négocie, ce sont les honoraires de la gestoría, qui ne sont encadrés par aucun barème.
Sources : Loi 13/1997 de la Generalitat valencienne, articles 13 et 14, texte consolidé ; Loi 5/2025 de mesures fiscales, articles 33 et 34, qui abaissent les taux au 1er juin 2026 ; Texte refondu de l'impôt de transmission, article 10, base imposable ; Barème notarial, décret royal 1426/1989, et barème du registre, décret royal 1427/1989 ; Texte refondu de l'impôt des non-résidents, article 25.2, retenue de 3 % ; Texte refondu des finances locales, article 106, redevable de la plusvalía ; Abrogation du décret-loi royal 16/2025 par le Congrès des députés, 28 janvier 2026. Toutes ouvertes le 8 août 2026.
Ce qu'il faut retenir
- L'impôt de transmission est passé de 10 à 9 % le 1er juin 2026, et l'AJD de 1,5 à 1,4 %.
- Comptez 9,2 % du prix tout compris dans l'ancien, 11,4 % d'impôt dans le neuf.
- La base imposable est la valeur de référence du cadastre, ou le prix s'il est supérieur.
- Si le vendeur est non-résident, l'acheteur verse la retenue de 3 % sous 1 mois et devient substitut du contribuable pour la plusvalía.
Écrit par Fabrizio et Krystel, Domivaro, Busot. Mis à jour le 7 août 2026.
Cet article donne une information générale, vérifiée aux sources citées à la date indiquée. Il ne remplace ni votre contrat, ni l'avis de votre conseiller fiscal, de votre assureur ou d'un professionnel du droit. Domivaro exerce l'entretien et le constat d'état, pas une activité de sécurité privée ni de conseil fiscal.
