Lo que cuesta una casa en la que usted no está
6 conceptos, de los que 3 los impone un texto y se calculan incluso antes de comprar. Y la explicación de la subida que todo el mundo sufrió en 2025.
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El recibo que ha subido en todas partes, y que nadie le ha explicado
Si su tasa de basura se disparó en 2025 o en 2026, no es que su ayuntamiento se aproveche ni es un error. Es una ley estatal, y tiene fecha.
El artículo 11.3 de la Ley 7/2022 de residuos obliga a las entidades locales a establecer una tasa específica, diferenciada y no deficitaria que refleje el coste real de la recogida, el transporte y el tratamiento de los residuos, incluido el seguimiento posterior al cierre de los vertederos y las campañas de concienciación.
La palabra que importa es no deficitaria. Hasta entonces muchos municipios facturaban una fracción del coste y cubrían el resto con el presupuesto general. Ya no está permitido.
Y el texto da un plazo: 3 años desde la entrada en vigor de la ley. Es de 8 de abril de 2022, publicada el 9, en vigor el 10. El vencimiento era, por tanto, el 10 de abril de 2025. Por eso las ordenanzas fiscales se revisaron en toda España entre 2024 y 2026.
En resumen
El año se compone de 6 conceptos: 3 los fija un texto, IBI, tasa de basura y modelo 210, y se calculan por adelantado en cuanto se conoce el valor catastral. Los otros 3 se negocian. La subida de la tasa de basura viene del artículo 11.3 de la Ley 7/2022, que obligaba a los municipios a una tasa que cubriera el coste real como muy tarde el 10 de abril de 2025.
Los 6 conceptos de su primer año, y cuáles se negocian
La pregunta útil no es cuánto, sino: qué lo impone un texto y qué depende de usted.
| Concepto | Fijado por | Qué lo determina | Dónde comprobar el suyo |
|---|---|---|---|
| IBI | Un texto | El ayuntamiento vota el tipo, el Estado fija el valor catastral | Su recibo de Suma, línea tipo de gravamen |
| Tasa de basura | Un texto | Ley 7/2022 artículo 11.3: debe cubrir el coste real | La ordenanza fiscal de su municipio |
| Modelo 210 | Un texto | Calculado sobre el valor catastral, tipo según su país | Su valor catastral en la sede del Catastro |
| Seguro de hogar | El mercado | Se negocia, y la cláusula de desocupación lo cambia todo | Sus condiciones generales, palabra desocupada |
| Comunidad de propietarios | El mercado | Votada en junta, según el coeficiente de su piso | El acta de la última junta |
| Agua y luz en reposo | El mercado | La parte fija se paga aunque no consuma | Sus 2 últimas facturas, línea fija |
Los 3 primeros conceptos los fija una norma y no se discuten. En cambio se calculan por adelantado, incluso antes de comprar, en cuanto conoce el valor catastral del bien: está en el recibo de IBI del vendedor.
Los 3 últimos se negocian, y ahí se juega casi toda la diferencia entre 2 propietarios de casas comparables.
3 fechas que estructuran el año
Tomadas de los textos el 7 de agosto de 2026.
El devengo del IBI. Quien sea propietario ese día paga el año entero, artículo 75 del texto refundido de haciendas locales.
El plazo que la Ley 7/2022 dio a los municipios para llevar su tasa de basura al coste real. Es la causa de las subidas recientes.
El cierre del ejercicio del modelo 210 del no residente, y la fecha teórica de devengo del recargo por vivienda desocupada.
Lo que una casa vacía cuesta igualmente
Es la línea que los propietarios descubren leyéndola en su extracto bancario.
La parte fija de la luz y del agua se paga sin consumir un litro ni un kilovatio. Depende de la potencia contratada en electricidad y del calibre del contador en agua. Una casa desocupada 7 meses al año paga 12 meses de parte fija.
Dar de baja casi nunca es buena idea: volver a dar de alta supone un nuevo contrato, y un nuevo contrato exige el título de ocupación. Lo que sí se hace es revisar la potencia contratada: muchas casas arrastran una potencia dimensionada para una obra o para una familia de 6 personas.
La comunidad de propietarios también sigue corriendo. Su importe se vota en junta y se reparte según el coeficiente de su piso: pida el acta de la última junta antes de comprar, no después. Ahí figuran las derramas votadas que le girarán al año siguiente.
3 errores que vemos cada año
Todos cuestan más caro que el concepto que pretenden ahorrar.
Cortar el agua al marcharse
Sin agua, los sifones se secan en unas semanas y los olores del alcantarillado suben por toda la casa. Peor aún: varios contratos de seguro exigen justo lo contrario, el vaciado completo de la instalación, que no es lo mismo que cerrar un grifo.
Esperar el recibo que no llega
La puesta al cobro del IBI se publica oficialmente: no depende de que llegue una carta al extranjero. Pasado el plazo se añaden el recargo y después la vía ejecutiva. La domiciliación bancaria zanja el asunto de una vez.
Asegurar como si fuera vivienda habitual
Una casa ocupada unas semanas al año no se asegura en las mismas condiciones. No es cuestión de precio, es cuestión de cláusula: la palabra que hay que buscar en sus condiciones generales es desocupada.
Lo que nosotros hacemos con esto
La lectura de los contadores de agua y luz forma parte de los 38 puntos, en cada pasada, fotografiada y fechada. Sirve primero para detectar una fuga o un aparato que se quedó encendido, cosa que pasa más de lo que se cree. Pero también le da, al cabo de un año, la curva real de lo que su casa consume cuando no hay nadie. Es la única cifra que no encontrará en ninguna web.
¿Una pregunta sobre su casa?
La visita de control es gratuita y sin compromiso. Pasamos, revisamos los 38 puntos y le enviamos el informe. Usted ve lo que compra antes de pagar.
4 preguntas sobre el coste anual
¿Por qué se ha duplicado mi tasa de basura si casi nunca vengo?
Porque la Ley 7/2022 impone una tasa que cubra el coste real del servicio, no el consumo individual. El servicio de recogida existe y se financia, esté la casa ocupada o no. Algunos municipios prevén bonificaciones para viviendas poco ocupadas: figuran en su ordenanza fiscal y hay que solicitarlas.
¿Puedo dar de baja la luz en invierno para ahorrar la parte fija?
Puede, pero volver a dar de alta supone un nuevo contrato, y un nuevo contrato exige el título de ocupación de la vivienda. Sin él, la suministradora no tiene derecho a conectarle. Bajar la potencia contratada suele salir mucho más a cuenta.
¿Cuándo debo pagar el IBI si acabo de comprar?
El impuesto lo debe quien sea propietario a 1 de enero. Si compra a lo largo del año, lo debe el vendedor por el año entero, salvo pacto en contrario recogido en la escritura. Hágalo precisar en la notaría, se resuelve en 1 línea.
¿Cuánto cuesta en total una segunda residencia al año?
No hay respuesta honesta sin su valor catastral, su municipio y su vivienda. Los 3 conceptos fijados por ley se calculan exactamente a partir de esos datos, y los otros 3 se leen en sus propios documentos. Ese es el sentido de la última columna de la tabla anterior.
Fuentes: Ley 7/2022 de residuos, artículo 11.3, texto consolidado; Texto refundido de haciendas locales, artículo 75, devengo del IBI; Ley 3/2004 de la Generalitat, artículo 32.3, título de ocupación y suministradoras; Sede electrónica del Catastro, consulta del valor catastral. Todas abiertas el 8 de agosto de 2026.
Lo que hay que recordar
- 3 de los 6 conceptos los fija un texto y se calculan antes de comprar, a partir del valor catastral.
- La tasa de basura subió porque la Ley 7/2022 imponía una tasa no deficitaria como muy tarde el 10 de abril de 2025.
- La parte fija del agua y de la luz se paga los 12 meses, aunque no se consuma.
- Dar de baja un contador obliga a un nuevo contrato, que exige el título de ocupación de la vivienda.
Escrito por Fabrizio y Krystel, Domivaro, Busot. Actualizado el 7 de agosto de 2026.
Este artículo ofrece información general, verificada en las fuentes citadas en la fecha indicada. No sustituye a su contrato ni al criterio de su asesor fiscal, de su aseguradora o de un profesional del derecho. Domivaro presta mantenimiento y constatación del estado, no una actividad de seguridad privada ni de asesoramiento fiscal.
