Ce que coûte une maison où vous n'êtes pas
6 postes, dont 3 sont imposés par un texte et se calculent avant même d'acheter. Et l'explication de la hausse que tout le monde a subie en 2025.
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La facture qui a augmenté partout, et que personne ne vous a expliquée
Si votre taxe d'ordures a bondi en 2025 ou en 2026, ce n'est ni votre mairie qui se sert, ni une erreur. C'est une loi nationale, et elle a une date.
L'article 11.3 de la loi 7/2022 sur les déchets impose aux collectivités locales d'établir une taxe spécifique, différenciée et non déficitaire qui reflète le coût réel de la collecte, du transport et du traitement des déchets, y compris le suivi des décharges après leur fermeture et les campagnes d'information.
Le mot qui compte est non déficitaire. Jusque-là, beaucoup de communes facturaient une fraction du coût et comblaient le reste sur leur budget général. Ce n'est plus permis.
Et le texte donne un délai : 3 ans à compter de l'entrée en vigueur de la loi. Elle est du 8 avril 2022, publiée le 9, en vigueur le 10. L'échéance était donc le 10 avril 2025. Voilà pourquoi les ordenanzas fiscales ont été révisées partout en Espagne entre 2024 et 2026.
En bref
6 postes composent l'année : 3 sont fixés par un texte, IBI, taxe d'ordures et modelo 210, et se calculent à l'avance dès qu'on connaît la valeur cadastrale. Les 3 autres se négocient. La hausse de la taxe d'ordures vient de l'article 11.3 de la loi 7/2022, qui imposait aux communes une taxe couvrant le coût réel du service au plus tard le 10 avril 2025.
Les 6 postes de votre première année, et lesquels se négocient
La question utile n'est pas combien, elle est : qu'est-ce qui est imposé par un texte, et qu'est-ce qui dépend de vous.
| Poste | Fixé par | Ce qui le détermine | Où vérifier le vôtre |
|---|---|---|---|
| IBI | Un texte | La mairie vote le taux, l'État fixe la valeur cadastrale | Votre reçu Suma, ligne tipo de gravamen |
| Taxe d'ordures | Un texte | Loi 7/2022 article 11.3 : elle doit couvrir le coût réel | L'ordenanza fiscal de votre commune |
| Modelo 210 | Un texte | Calculé sur la valeur cadastrale, taux selon votre pays | Votre valeur cadastrale au siège du Cadastre |
| Assurance habitation | Le marché | Se négocie, et la clause d'inoccupation change tout | Vos conditions générales, mot desocupada |
| Communauté de propriétaires | Le marché | Votée en assemblée, selon le coefficient de votre lot | Le procès-verbal de la dernière assemblée |
| Eau et électricité à l'arrêt | Le marché | La part fixe se paie même sans consommation | Vos 2 dernières factures, ligne fixe |
Les 3 premiers postes sont fixés par une norme et ne se discutent pas. En revanche ils se calculent à l'avance, avant même d'acheter, dès que vous connaissez la valeur cadastrale du bien : elle est sur le reçu d'IBI du vendeur.
Les 3 derniers se négocient, et c'est là que se joue l'essentiel de l'écart entre 2 propriétaires de maisons comparables.
3 dates qui structurent l'année
Relevées dans les textes le 7 août 2026.
Le fait générateur de l'IBI. Celui qui est propriétaire ce jour-là paie l'année entière, article 75 du texte refondu des finances locales.
L'échéance donnée aux communes par la loi 7/2022 pour mettre leur taxe d'ordures au coût réel. C'est la cause des hausses récentes.
La clôture de l'exercice pour le modelo 210 du non-résident, et la date d'exigibilité théorique du recargo sur les logements vides.
Ce qu'une maison vide coûte quand même
C'est la ligne que les propriétaires découvrent en la lisant sur leur relevé bancaire.
La part fixe de l'électricité et de l'eau se paie sans consommer un litre ni un kilowatt. Elle dépend de la puissance souscrite pour l'électricité et du calibre du compteur pour l'eau. Une maison inoccupée 7 mois par an paie 12 mois de part fixe.
Résilier n'est presque jamais la bonne idée : la remise en service suppose un nouveau contrat, et un nouveau contrat exige le titre d'occupation. Ce qui se fait, en revanche, c'est revoir la puissance souscrite : beaucoup de maisons portent une puissance dimensionnée pour un chantier ou pour une famille de 6 personnes.
La communauté de propriétaires continue elle aussi de courir. Son montant est voté en assemblée et réparti selon le coefficient de votre lot : demandez le procès-verbal de la dernière assemblée avant d'acheter, pas après. C'est là que figurent les travaux votés qui vous seront appelés l'année suivante.
3 erreurs que nous voyons chaque année
Elles coûtent toutes plus cher que le poste qu'elles prétendent économiser.
Couper l'eau à l'arrivée
Sans eau, les siphons s'assèchent en quelques semaines et les odeurs d'égout remontent dans toute la maison. Pire, plusieurs contrats d'assurance exigent au contraire la vidange complète de l'installation, ce qui n'est pas la même chose que fermer un robinet.
Attendre le reçu qui n'arrive pas
La mise au recouvrement de l'IBI est publiée officiellement : elle ne dépend pas de la réception d'un courrier à l'étranger. Passé le délai s'ajoutent une majoration puis le recouvrement forcé. La domiciliation bancaire règle la question une fois pour toutes.
Assurer au tarif résidence principale
Une maison occupée quelques semaines par an n'est pas assurée dans les mêmes conditions. Ce n'est pas une question de prix, c'est une question de clause : le mot à chercher dans vos conditions générales est desocupada.
Ce que nous en faisons
Le relevé des compteurs d'eau et d'électricité fait partie des 38 points, à chaque passage, photographié et daté. Cela sert d'abord à détecter une fuite ou un appareil resté en marche, ce qui arrive plus souvent qu'on ne croit. Mais cela vous donne aussi, au bout d'une année, la courbe réelle de ce que votre maison consomme quand personne n'y est. C'est le seul chiffre que vous ne trouverez sur aucun site.
Une question sur votre maison ?
La visite de contrôle est offerte, sans engagement. Nous passons, nous contrôlons les 38 points et nous vous envoyons le rapport. Vous voyez ce que vous achetez avant de payer.
4 questions sur le coût annuel
Pourquoi ma taxe d'ordures a-t-elle doublé alors que je ne viens presque jamais ?
Parce que la loi 7/2022 impose une taxe qui couvre le coût réel du service, et non la consommation individuelle. Le service de collecte existe et il est financé, que la maison soit occupée ou non. Certaines communes prévoient des réductions pour les logements peu occupés : elles figurent dans leur ordenanza fiscal, il faut les demander.
Puis-je résilier l'électricité pendant l'hiver pour économiser la part fixe ?
Vous le pouvez, mais la remise en service suppose un nouveau contrat, et un nouveau contrat exige le titre d'occupation du logement. Sans lui, le fournisseur n'a pas le droit de vous raccorder. Réduire la puissance souscrite est presque toujours plus rentable.
À quel moment dois-je payer l'IBI si je viens d'acheter ?
L'impôt est dû par celui qui est propriétaire au 1er janvier. Si vous achetez en cours d'année, c'est le vendeur qui le doit pour l'année entière, sauf accord contraire écrit dans l'acte. Faites préciser le point chez le notaire, il se règle en 1 ligne.
Combien coûte au total une résidence secondaire par an ?
Il n'y a pas de réponse honnête sans votre valeur cadastrale, votre commune et votre bien. Les 3 postes fixés par la loi se calculent exactement à partir de ces éléments, et les 3 autres se lisent sur vos propres documents. C'est le sens de la dernière colonne du tableau ci-dessus.
Sources : Loi 7/2022 sur les déchets, article 11.3, texte consolidé ; Texte refondu des finances locales, article 75, fait générateur de l'IBI ; Loi 3/2004 de la Generalitat, article 32.3, titre d'occupation et fournisseurs ; Siège électronique du Cadastre, consultation de la valeur cadastrale. Toutes ouvertes le 8 août 2026.
Ce qu'il faut retenir
- 3 postes sur 6 sont fixés par un texte et se calculent avant l'achat, à partir de la valeur cadastrale.
- La taxe d'ordures a augmenté parce que la loi 7/2022 imposait une taxe non déficitaire au plus tard le 10 avril 2025.
- La part fixe de l'eau et de l'électricité se paie 12 mois sur 12, même sans consommation.
- Résilier un compteur oblige à un nouveau contrat, qui exige le titre d'occupation du logement.
Écrit par Fabrizio et Krystel, Domivaro, Busot. Mis à jour le 7 août 2026.
Cet article donne une information générale, vérifiée aux sources citées à la date indiquée. Il ne remplace ni votre contrat, ni l'avis de votre conseiller fiscal, de votre assureur ou d'un professionnel du droit. Domivaro exerce l'entretien et le constat d'état, pas une activité de sécurité privée ni de conseil fiscal.
